港鐵公司(00066)東涌東站第一期物業發展項目，將於周五(15日)招收發展意向，截收日期為下周四(21日)。

該項目坐落於稱為東涌市地段第53號的地段上，位於興建中的港鐵東涌綫延綫東涌東站對面，該站預計於2029年竣工。項目將分期進行發展，提供購物、社區設施及公共運輸交匯處配套。

是次推出的第一期位於整個項目的東南部分，住宅樓面面積約322,920方呎，預計提供約600伙。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，今次項目拆細重推，但在目前樓市的大環境下，相信發展商傾向選擇風險較低的市區中小型項目。而將來東涌東站開通後，對項目發展會有幫助，惟考慮到現時區內私宅呎價，一般約1萬至1.2萬元水平，故項目每方呎樓面地價約1,200元已屬合理水平，相信當正式招標時，收到約3至5份標書已相當不錯。

萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明亦稱，對項目估值暫時較保守，預計樓面呎價約1,500至2,500元水平。雖然減息後，市場氣氛稍為好轉，但成交價暫時未見大幅回升，而項目位於新發展區，發展風險較高，估計招標反應未必踴躍。綜合市場估算，項目估值約3.9億至約8億元。

資料顯示，東涌東站第一期物業發展項目，曾於去年推出招標，規模為約1,200伙，住宅樓面約695,893方呎，另設約87,544方呎商場面積，當時市場預期樓面呎價約2,000至4,000元，惟最後在未錄得任何標書情況下而收回。

相比之下，今次拆細推出的部分並不包括商業樓面，為純住宅發展，規模縮減約一半，市場每方呎估值亦明顯下調約4成。

第一太平戴維斯承業主命公開出售中環些利街2至4號LL Tower商廈基座，物業包括地下及2至3樓，總建築面積約7,082方呎，以現狀連租約出售。

該公司投資部副資深董事胡子申表示，物業現時估值約1.5億至1.6億港元，現時租金回報率約4厘，為買家提供穩定的租金收入。物業位於中環核心商業區，屬區內罕有銀座式商廈樓面供應。

LL Tower為一幢於2019年落成的銀座式商廈，物業基座目前主要由餐飲商戶承租。每層建築面積約2,256至2,551方呎，樓宇特點包括高樓底和5,000帕的承重能力，並配備67–101A三相電供應。

美聯工商表示，樂風集團位於大角咀的TWO BEDFORD PLACE低層全層成交，建築總面積約2307方呎，成交價約1280.6萬元，呎價約5551元。

該行指出，上述成交單位劃分為3個獨立新型工作室，建築面積約644至860方呎，間隔四正實用，單位擁有高樓底約3.5米，每個工作室均設有專屬洗手間，提供63A三相電及分體式冷氣；大樓內設有2部載客升降機直通各樓層。

利嘉閣(工商舖)地產表示，鰂魚涌東達中心3樓一個單位連同30號車位一併售出，建築面積約6654方呎，成交價約3477萬元，成交呎價約5225元。

據悉，業主原先以約6321萬元放售上述單位連車位，放盤1年後，大幅劈價約45%成功易手。

美聯工商鄒永堅表示，樂風集團旗下大角咀必發道75號TWO BEDFORD PLACE低層全層成交，單位建築總面積約2,307方呎，成交價約1,280.6萬港元，呎價約5,551元。

鄒指，上述成交單位劃分爲3個獨立新型工作室，建築面積介乎約644至860方呎，單位擁有高樓底約3.5米，每個工作室均設有專屬洗手間，提供63A三相電及分體式冷氣；大樓内設有兩部載客升降機直通各樓層。單位買家在區内一直物色心儀物業，見息口持續下降，加上單位價格貼市，遂決定轉租爲買。TWO BEDFORD PLACE為新型工廈項目，樓高28層，提供約70個工作室。

投資物業市場氣氛以有回暖跡象，近月接連錄得全幢物業成交。世邦魏理仕早前獲兩項物業業主委託，放售旺角長沙街11號MK Stay 酒店全幢，以及觀塘鴻圖道47號Capella HTR全幢工廈物業。該行指，兩項目已進入次輪競價標售階段。據悉，兩個項目各收到最少3份標書，入標價亦符合預期，兩物業預計本月開標。

MK Stay 酒店市值2.95億

資料顯示，由投資者持有的MK Stay 酒店，樓高19層，總樓面約2.61萬方呎，提供101個房間，市值約2.95億元，呎價11285元。另由香港電子支付平台銀傳（Yintran）聯合創辦人兼執行董事劉曉黎及相關人士，持有的觀塘鴻圖道47號Capella HTR全幢工廈，面積約10.9萬方呎，指引價3.48億元，呎價約3165元。

Capella HTR工廈指引價3.48億

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事莫旺寧表示，減息周期下，整體氣氛正在改善，預計商業投資市場將有更多成交。他指出，大部分投資者對商鋪市場或酒店物業興趣較積極進取。莫又指，工廈空置率長企走低，明年缺乏新的工業樓面供應，面對網購盛行下，預計市場對工業樓面的需求持續上升。該行對MK Stay 酒店及Capella HTR工廈的銷售前景持樂觀態度，預計有望在短期內完成交易。

本港商廈買賣成交轉旺，惟做價偏低。中環美國銀行中心剛錄多個單位合共以約5,600萬元易手，成交呎價僅約18,000元，創該廈約14年新低呎價，單位約4年大貶值逾三成。

據了解，上述寫字樓單位為低層單位，面積約3,110方呎，原業主於2020年透過公司股份轉讓形式買入，作價約8,400萬元，成交呎價約27,000元，依此計算，該物業樓價蒸發約2,800萬元。

新紀元廣場低座8500萬沽

另外，上環新紀元廣場低座低層數個單位，面積共約7,171方呎，以約8,500萬元售出，呎價約11,853元。

物業原業主於2009年以逾1.34億元購入該層全層，面積約15,451方呎，平均呎價約8,700元；故今次部分單位成交價，以呎價計算，料已升值約36%。

新落成工廈錄成交，美聯工商鄒永堅表示，樂風集團旗下大角咀必發道75號TWO BEDFORD PLACE低層全層，建築總面積約2,307方呎，以約1,280.6萬元售出，呎價約5,551元。

九龍城龍崗道33至39號地下C及D號舖連閣樓，面積共約2,000方呎，獲市區重建局斥約4,759萬元收購。

本財年餘5個月「跑數」 330億目標勢難達到

面對逾千億元的龐大財政赤字，但政府推售土地卻頻頻流標收場，未能紓解庫房壓力。最新的數據顯示，本財政年度招標售出的土地，以及涉及私人協約、契約修訂、換地等土地交易的收入，截至本年10月底僅有約37億元，僅為原先預算即330億元約11%，距本財政年度完結只餘5個月時間，料勢難達標。當局指制訂下個財政年度的財政預算案工作即將展開，政府會檢視政府財政的最新情況和預測，並制訂措施以期在未來數年恢復收支平衡。

議員何敬康書面質詢政府的財政狀況，財經事務及庫務局局長許正宇回覆時除提交有關地價收入外，又重申政府供應土地的總體目標是維持穩定供應讓樓市健康發展。他指政府會審時度勢，考慮當時實際的情況，即包括經濟狀況及市場變化，審慎務實地把土地推出市場，而政府會按季預先公布下一季的賣地計劃，亦會保留彈性，視乎情況在季度中加推用地，又指政府會在明年2月公布的2025/26年度財政預算案更新地價收入估算。

徵稅上調登記費 添31億收入

在收入方面，當局指在2024/25年度政府會落實4項增加收入措施，包括實施薪俸稅和個人入息課稅標準稅率兩級制；商業登記費及分行登記費上調10%；由2025年1月1日起實施住宅物業累進差餉制度，以及由2025年1月1日起恢復徵收酒店房租稅，稅率為3%，相關措施預計每年合共為政府帶來約31億元收入。

政府亦將於2025年起根據經濟合作與發展組織就應對侵蝕稅基及轉移利潤的全球最低稅率方案，向年度總收入7.5億歐元（約61.9億港元）或以上的大型跨國企業集團，實施15%的全球最低稅率，以及徵收香港最低補足稅。按現時估算，預計由2027/28年度起，有關措施每年可為政府帶來約150億元的額外稅收，當局計劃在2025年1月或以前向立法會提交有關條例草案。

未來發債度日 每年千億計

在發債方面，當局指考慮到推展北部都會區及其他基建項目的步伐，政府計劃在2024/25至2028/29年度期間，每年發行合共約950億至1,350億元的政府債券，實際發債量會考慮公共財政狀況、市場狀況和工程進度等因素，預計在2024/25至2028/29年度期間，政府債務與本地生產總值的比率將介乎約9%至13%，遠低於大部分其他先進經濟體。在制訂2025/26年度財政預算案時，政府會檢視未來數年的發債規模及方式。

中原(工商舖)寫字樓部表示，港島干諾道中33號亞洲大廈15樓全層，面積約893方呎，連入則開揚天台房約500方呎，將以交吉出售，意向價約1350萬元，呎價約15117元。

物業擁有最長年期的999年地契，單位面對交易廣場，享開揚海景。大廈樓高16層，當中包括15層辦公樓層及1層零售樓層，設2部載客升降機。

本港連環減息後，市場普遍看好商用物業市場前景，投資者趁勢重組物業組合，透過代理放售核心區中環舖位。世邦魏理仕獲業主委託代理出售區內皇后大道中九號嘉軒廣場2樓201至202號商舖。物業以現狀連租約出售，意向價約5,000萬港元。

該舖位總建築面積約1,680方呎，連租約出售，平均意向呎價約29,762元，目前由一位長期租戶租用超過10年，提供穩定租金收入。

世邦魏理仕香港資本市場副董事余振宇表示，是次物業出售為潛在買家提供一個獨特的投資機會。自2018年以來，該商場部分未有任何成交，舖位由一名海外家族投資者持有多年，並希望在區內重新配置其投資組合；參照過往租金水平，項目商舖呎租金最高可近200元。